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올 계약갱신청구권 만료에 월세전환 가속

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기사입력 : 2021.12.30
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청구권 사용된 물건, 임대료 5% 상한 적용 안 받아


정부가 지난 2020년 7월말 도입한 계약갱신청구권 만료가 내년 하반기로 다가오면서 전세의 월세전환이 가속화 될 것이라는 우려가 높아지고 있다.


KB부동산 월간주택가격동향에 의하면 지난달 서울 아파트 월세지수는 108.6을 기록했다. 이는 관련 통계 작성이 시작된 2015년 12월 이후 최대치다. 

 

KB아파트 월세지수는 전용면적 95.86㎡ 이하 중형 아파트의 월세 추이를 조사해 산출하는데 지수는 2019년 1월 ‘100.0’을 기준으로 계산한다. 서울 아파트 월세지수는 통계 작성이 시작된 2015년 12월 이후 큰 변동 없이 99~100 사이를 유지했다.  하지만 서울 아파트 월세지수는 임대차 2법 시행이 본격화된 지난해 말부터 본격적으로 오르기 시작해 지난 5월 105.8, 8월 107.0, 11월에는 역대 최고치로 치솟았다. 서울은 물론 인천과 경기 아파트 월세지수도 마찬가지다. 지난 11월 기준 아파트 월세지수는 전년동월대비 서울이 5.79포인트(p) 올랐고, 강북 5.37p, 강남 6.18p, 인천은 8.30p, 경기 6.55p 상승했다.


임대차 시장에서 월세가 낀 거래 건수도 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 서울부동산정보광장에 의하면 올해 1~11월 서울에서 월세가 포함된 아파트 임대차 거래량은 5만9922건으로 같은 기간 기준 역대 최대치를 기록했다.


문제는 내년 이러한 전세의 월세화가 더욱 본격화될 가능성이 높다는 점이다. 집주인들이 세금 및 대출 규제 강화, 금리 인상 등으로 늘어난 부담을 세입자에게 전가하는 가운데, 전셋값 오름폭을 감당하지 못하게 된 임차인들이 집주인의 반전세(보증부 월세) 요구를 받아들이거나 월세로 밀려나면서 월셋값 상승을 부추긴다는 것이다. 


그런데 내년에는 계약갱신청구권이 사용된 전세의 경우 집주인의 임대료 5% 상한 제약이 사라지기 때문에 전셋값이 다시 치솟으며 전세의 월세전환을 가속화 할 수 있다는 지적이다. 


이러한 가운데 임대차 3법 시행이후 전월세 통계의 왜곡현상이 발생하고 있다는 지적이 일부에서 나오고 있다. 새로운 입주자가 집주인과 계약하는 신규 계약과 기존 입주자의 갱신계약 사이의 전셋값이 벌어져 ‘이중가격’이 형성되고 있다는 이유에서다.  


예컨대 국토부 실거래가 공개시스템에 의하면 마포구 마포래미안푸르지오1단지 전용 84㎡의 경우 지난해 10월 갱신계약의 전세보증금은 8억4000만 원인 반면, 신규계약의 경우 11억3000만 원이었다. 이 둘의 금액을 합산해 통계를 낼 경우 실제 거래되는 전세계약(신규계약)보다 낮게 전셋값 통계가 형성된다. 현재 시장에 노출된 전세가격을 참고해 임차인이 계약을 맺으려 부동산중개업소를 찾을 경우 그 가격대에 매물을 찾을 수 없어 혼란이 발생할 수 있다. 


한 부동산 전문가는 “갱신계약처럼 상한이 있는 가격은 시장가격으로 보기 어렵다. 시장에서 형성되는 가격을 기준으로 잡아야 한다는 점에서 신규 계약만을 통계로 반영해야 한다”고 지적했다. 


/2021년 12월 30일 동아경제 신은숙 기자

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