2018년 2809건→2021년 4800건 급증

다주택자, 양도세·종부세 등 절세 ‘성행’

다주택자 세금 강화를 회피하기 위해 일반 주택을 근린생활시설(이하 근생)으로 변경해 주택 수에서 제외하는 절세 꼼수가 성행하고 있는 것으로 나타났다.

국토교통부 세움터 시스템에 의하면 서울시에서 근생·다가구 주택으로 용도변경 인허가된 건수는 2018년 2809건, 2019년 2764건에서 2020년 3957건, 2021년 4800건으로 급증했다. 2018~2019년 5573건이었던 변경 건수가 2020~2021년 8757건으로 1.5배 이상 증가한 것이다. 해당 통계는 용도 변경 이후만 파악할 수 있어 이전 용도를 명확히 확인하긴 어렵다. 다만 부동산 업계에서는 보유세 강화 이후 이러한 흐름이 강화됐다고 입을 모은다. 

한 업계 관계자는 “용도 변경이 특히 많았던 곳은 대부분 다주택자 세금에 부정적이었던 곳”이라고 지적했다.

근생은 음식점, 사무소, 소매점 등 주택가와 인접한 곳에서 주민 생활 편의를 도울 수 있는 시설이 들어서게끔 지정한 용도로 주택 수에 포함되지 않는다. 

강남의 한 부동산 중개업소 관계자는 “잔금 전 주택에서 근생으로 변경하면, 매도인은 주택으로 팔아 1가구1주택 비과세 혜택을 받고 매수자는 근생으로 사들여 취득세 중과를 피하고 대출도 쉽게 받을 수 있다”고 설명한다.

근생의 경우 임차인이 주민이 아닌 상인이어서 입지분석이 상권분석으로 이뤄져야 해 수익률을 따지기 어렵다. 이에 그간 매매 시장에서 비주류로 취급되어 왔다. 그런데 근생이 매매장에서 각광받는 이유는 주택 규제 정책 때문이다. 

정부는 지난해 7·10 부동산대책에서 다주택자의 주택 취득세와 양도세 규제를 강화했다. 이 법은 지난 6월 시행됐고, 아울러 종합부동산세도 강화돼 주택 보유세 부담이 커졌다. 주택 대출도 까다로워졌다. 그러자 수요자들은 주택을 구입해 전·월세를 받는 수익보다 세금으로 내는 금액이 많다고 판단, 주택을 근생으로 용도를 바꿔 매입하는 것이다.

다만, 주택을 근생으로 용도변경하려면 구청의 허가가 필요해 쉬운일이 아니다. 주택 건축기준과 근생 건축기준이 다르기 때문에 정화조 용량 증설 등 근생 건축기준에 맞게 대수선을 거쳐야 허가가 난다. 그래서 통개발이 가능한 단독이나 다가구를 근생으로 용도변경하는 사례가 많다. 다세대(가구별 구분등기)의 경우 건축기준을 충족하면 용도변경이 가능하지만, 다른 소유주 전원 동의가 있어야 해 쉽지 않다.

하지만 단독·다가구 빌라 여러 채 소유해 세금 폭탄을 맞게 된 이들이나 주택이 포함된 건물을 매수하려는 투자자들을 중심으로 변경 사례가 늘고 있다는 것이 부동산업계의 설명이다. 문제는 다주택자들의 절세 꼼수에 서울에서 비교적 저렴한 가격에 전·월세를 살 수 있던 빌라 공급이 줄어들고 있다는 점이다. 

부동산 업계 한 관계자는 “옛날에는 ‘뜨는 상권’에서 상가로 개발하기 위해 근생으로 용도변경을 주로 했다면, 요즘엔 양도세와 취득세를 피하기 위한 목적으로 근생으로 용도를 변경하는 사례가 많다”며 전정부의 1가구 1주택 정책 기조의 부작용이 나타난 것이라고 설명했다. 

/2022년 7월 7일 동아경제 성창희 기자